Sermaye Piyasası Lisanslama (SPL) Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Esasları modülünden 8 soru; her birinin cevabı ve adım adım çözümü.
Soru 1 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metinde yer alan 21. soru çözümüne göre, işletmeciye bırakılan tutar hesaplandıktan sonra otelin düzeltilmiş net faaliyet kârı ne kadardır?
Metin, işletmeciye bırakılan %20'lik payın net faaliyet kârından düşüldüğünü ve sonucu 216.000 $ olarak belirttiğini açıkça ifade etmektedir.
Dayanak: “Düzeltilmiş Net Faaliyet Kârı = 270.000 - 54.000 = 216.000 $”
Soru 2 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metinde 24. soru çözümünde üst hakkı değerlemesi için arsa değerinin nasıl bir bölüşümle dağıtıldığı belirtilmektedir?
Metin, üst hakkı değerlemesinde arsa değerinin iki üçte birinin üst hakkı değerine, bir üçte birinin ise kuru mülkiyete ait olduğunu açıkça ifade etmektedir.
Dayanak: “Üst hakkı değerlemesinde arsa değerinin 2/3'ü üst hakkı değeri, 1/3'ü ise kuru (çıplak) mülkiyet”
Soru 3 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metne göre, özel ürün arazisinin temel tanımı aşağıdakilerden hangisidir?
Doğru cevap, metinde özel ürün arazisi için verilen tanımla birebir örtüşmektedir. Diğer şıklar ise sırasıyla marjinal, dikili, kuru ve örtü altı arazilerin tanımlarını içermektedir.
Dayanak: “Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topoğrafik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı ancak özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazilerdir248.”
Soru 4 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metinde belirtilen dikili tarım arazisi ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
Doğru cevap, metindeki dikili tarım arazisi tanımıyla tam eşleşmektedir. Diğer şıklar marjinal, sulu, özel ürün ve örtü altı arazilerin tanımlarını yansıtmaktadır.
Dayanak: “Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazilerdir249.”
Soru 5 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Emlak vergisi mevzuatına göre araziler sulaklık derecesine göre hangi üç cinse ayrılmaktadır?
Doğru cevap, metinde emlak vergisi mevzuatına göre arazilerin sulaklık derecesine göre sınıflandırıldığı ifadeyi doğrular. B şıkkı verim gücüne göre yapılan 4 sınıflandırmayı, diğer şıklar ise farklı sınıflandırma kriterlerini içerir.
Dayanak: “Emlak vergisi mevzuatında ise arazi; sulaklık derecesine göre, kıraç (bariz olarak civardan yüksekte bulunan, meyilli ve sulanmayan arazi), taban (yağışların ve akarsuların toplandığı taban konumunda/pozisyonunda genellikle düz ve düze yakın meyilde ve iyi, kifayetsiz ve fena drenaj şartlarındaki arazi) ve sulak (kıraç ve taban arazilerden sulananlar) olmak üzere 3 cinse ayrılır.”
Soru 6 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Tarımsal araziler üzerinde kurulabilen yapılar arasında metinde aşağıdakilerden hangisi yer almaz?
Doğru cevap, metinde sayılan tarımsal amaçlı yapılar listesinde yer almayan konut, otel ve eğitim kurumlarını ifade eder. A, B, C ve D şıkları metinde açıkça belirtilen tarımsal amaçlı yapı türleridir.
Dayanak: “Tarımsal araziler üzerinde tarımsal amaçlı yapılar kurulmaktadır. Söz konusu yapılar, toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesislerdir253.”
Soru 7 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Gayrimenkulün kesin tahmin süresinden sonra da devam etmesinin beklenmesi durumunda, değerlemeyi gerçekleştirenlerin söz konusu sürenin sonundaki değeri tahmin etmeleri gerekir. Bu devam eden değer, tahminî nakit akışları için uygulanan indirgeme oranı kullanılmak suretiyle değerleme tarihine indirgenir. Bu işlemde aşağıdaki unsurlardan hangisi göz önünde bulundurulmaz?
Metinde listelenen unsurlar arasında 'bozulan bir yapıya/sınırlı ömre veya sınırsız ömre sahip olmadığı' ifadesi yer alır. A şıkkı 'sınırlı ömre' kısmını atlayarak 'bozulan bir yapıya veya sınırsız ömre sahip olmadığı' şeklinde ifade ettiği için metindeki ifadeyle birebir örtüşmez ve dolayısıyla listede yer alan bir unsur olarak kabul edilemez.
Dayanak: “Devam eden değerde aşağıdaki unsurlar göz önünde bulundurulur (IVSC, 2017: UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 50.21): i. Gayrimenkulün mahiyeti itibarıyla bozulan bir yapıya/sınırlı ömre veya sınırsız ömre sahip olmadığı”
Soru 8 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Devam eden değerin hesabında en yaygın kullanılan üç yöntemden biri olan Gordon büyüme modeli/sabit büyüme modeli, hangi tür gayrimenkuller için uygundur?
Metinde Gordon büyüme modeli/sabit büyüme modelinin 'sadece sınırsız ömürlü gayrimenkuller için uygundur' olduğu açıkça belirtilmiştir. Diğer modellerin kullanım alanları farklıdır ve bu bilgi metinden doğrudan çıkarılabilir.
Dayanak: “Bunlardan Gordon büyüme modeli/sabit büyüme modelinde gayrimenkulün sonsuza kadar sabit bir oranda büyüdüğü varsayılmakta (IVSC, 2017: UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 50.23);”
Sermaye Piyasası Lisanslama (SPL) Sınavı için ders ve konu seçerek çalışılıyor; her sorunun altında yazılı çözümü var. Ücretsiz indiriliyor.
SPL uygulamasıAndroid: Google PlayBilgisayarda web'de çöz