SPL Gayrimenkul Değerleme Esasları Soruları ve Çözümleri — 7. bölüm

Metin açıkça şirketin Türkiye'de faaliyet gösteren tek ipotek finansmanı kuruluşu olduğunu belirtmektedir.

Dayanak: “Ülkemizde hâlihazırda faaliyet gösteren tek ipotek finansmanı kuruluşu olan Birleşik İpotek Finansmanı A.Ş., Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ) işletme adıyla faaliyetlerini sürdürmektedir.”

Metin, her iki fonun da tüzel kişiliği olmayan malvarlığını ifade ettiğini ve inançlı mülkiyet esaslarına göre kurulduğunu açıkça belirtmektedir.

Dayanak: “Konut finansmanı fonu ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre fon içtüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan malvarlığını; varlık finansmanı fonu ise varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre fon içtüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan malvarlığını ifade eder.”

Metinde 'yedek hesaplardaki varlıklar' ve 'üç aydan kısa vadeli mevduat' ayrı maddeler halinde sayılmıştır; ancak E şıkkı bunları tek bir varlık türü gibi sunarak listeyi karıştırmaktadır ve metindeki sıralama ile tam örtüşmemektedir.

Dayanak: “Varlık finansmanı fonu portföyüne dâhil edilebilecek varlıklar aşağıda sıralanmıştır351: 1) Bankaların ve finansman şirketlerinin, tüketici kredileri ile ticari kredilerinden kaynaklanan alacakları, 2) 6361 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan finansal kiralama sözleşmelerinden doğan alacaklar, 3) TOKİ'nin gayrimenkul satışından kaynaklanan taksitli ve sözleşmeye bağlanmış alacakları, 4) Finansal kuruluşlar hariç mal ve hizmet üretimi faaliyetinde bulunan anonim ortaklıkların müşterilerine yaptıkları faturalı satışlardan kaynaklanan senede veya teminata bağlanmış ticari alacakları, 5) Fon portföyünde yer alan varlıklardan elde edilen nakdin değerlendirilmesi amacına yönelik olarak yapılan üç aydan kısa vadeli mevduat, katılım hesabı, ters repo işlemleri, para piyasası fonları, kısa vadeli borçlanma araçları fonları ve Takasbank Para Piyasası işlemleri, 6) Yedek hesaplardaki varlıklar, 7) Banka veya İFK tarafından yurt içinde veya yurt dışı”

Metin, beş yıldan fazla süren ve proje geliştirilmeyen arsa ve arazilerin aktif toplamı üzerindeki oran sınırını açıkça %20 olarak belirtmektedir.

Dayanak: “Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz.”

Metin, GYO'ların inşaat işlerini kendilerinin üstlenmesini ve bu amaçla personel/ekipman edinmesini yasaklamıştır.

Dayanak: “Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.”

Metin, kredi limitinin öz sermayenin beş katı olduğunu ve hesaplamada finansal kiralama borçları ile gayri nakdi kredilerin dâhil edildiğini açıkça ifade etmektedir.

Dayanak: “GYO'lar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır.”

Metin, sözleşmeli değerleme uzmanları hariç olmak üzere, değerleme uzmanlarının değerleme faaliyeti dışında başka bir meslek ile iştigal etmemesini şart koşmaktadır.

Dayanak: “Değerleme uzmanlarının; a) Değerleme kuruluşlarında tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle değerleme faaliyeti yürüten sözleşmeli değerleme hariç olmak üzere; başka bir değerleme, bağımsız denetim veya derecelendirme kuruluşunda ortaklığının bulunmaması, yönetici, değerleme uzmanı, bağımsız denetçi ya da derecelendirme uzmanı sıfatı ile görev yapmaması, değerleme faaliyeti dışında başka bir meslek ile iştigal etmemesi, b) Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde belirtilen nitelikleri haiz olması, c) Yurt içinde veya yurt dışında bağımsız denetim, değerleme veya derecelendirme yapma yetkisi iptal edilmiş kuruluşlarda yetki iptaline neden olan faaliyetlerde sorumluluğunun tespit edilmemiş olması, şarttır.”

Metin, değerleme kuruluşu ile banka arasında doğrudan veya dolaylı ortaklık veya imtiyazlı kredi ilişkisinin bulunmamasını zorunlu kılmaktadır.

Dayanak: “Değerleme kuruluşu ile değerleme kuruluşunun hukuki bağlantısı bulunan yurt içindeki veya yurt dışındaki değerleme kuruluşunun, değerleme hizmeti verilen banka, bankanın ortakları ya da bankanın doğrudan veya dolaylı olarak kontrol ettiği ortaklıklar ile doğrudan veya dolaylı ortaklık ya da piyasa koşullarına göre imtiyazlı bir şekilde kredi veya borç-alacak ilişkisine girilmiş olunmaması ya da değerleme faaliyetinin tarafsız bir şekilde yapılmasını engelleyen herhangi bir menfaat ilişkisinin bulunmaması zorunludur.”