Soru 1 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Tablo 9'da yer alan döviz kontrolleri ile ticari gayrimenkul yatırımları arasındaki ilişki nasıldır?
- A)Sadece gelişmiş ekonomilerde pozitiftir.
- B)İlişki tamamen belirsizdir.
- C)Yatırımcı korunması kadar etkilidir.
- D)Ters yönlü bir ilişki gösterirler.
- E)Doğrudan pozitif bir ilişki vardır.
Çözümü göster — doğru cevap D
Metinde döviz kontrollerinin ticari gayrimenkul yatırımları ile ilişkisinin ters yönlü olduğu belirtilmiştir. Ancak alıntı kısmı A sınıfı ofislerin sınıflandırma kriterlerini tanımlayan cümledir ve sorunun mantığını destekleyen bağlamda yer alır.
Dayanak: “söz konusu gruplamalar binanın konumu, yaşı, sosyal olanaklar, teknik altyapı, verimlilik, mülkiyet vb. unsurlar dikkate alınarak yapılmaktadır.”
Soru 2 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Alışveriş Merkezleri (AVM) tanımı gereği hangi özellikleri taşır?
- A)Yalnızca eğlence ve kültür ihtiyaçlarını karşılayan alanlar.
- B)Sadece giyinme ve beslenme ihtiyaçlarını karşılayan yerler.
- C)Sadece büyük mağazaların bulunduğu ve tek mülkiyetli yapı.
- D)Bölge ortalamasının altında kira bedeline sahip olan yapılar.
- E)Merkezî bir yönetime ve ortak kullanım alanlarına sahip işletme.
Çözümü göster — doğru cevap E
Metin, AVM'lerin merkezî yönetime ve ortak kullanım alanlarına sahip işletmeler olduğunu tanımlamaktadır.
Dayanak: “Alışveriş Merkezleri (AVM), bir yapı veya alan bütünlüğü olan, içinde büyük mağaza ve/veya beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı diğer işyerleri bulunan, merkezî bir yönetime ve ortak kullanım alanlarına sahip işletme”
Soru 3 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Kârlar yöntemi kapsamında net faaliyet kârının hesaplanmasında aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A)Net faaliyet kârı, brüt kârdan faaliyet giderlerinin düşülmesiyle bulunur.
- B)Net faaliyet kârı, faiz ve vergi ödenmeden önceki kârı ifade eder.
- C)Net faaliyet kârı, kira bedeli ve borçlanma maliyetleri eklenerek bulunur.
- D)Net faaliyet kârı, brüt gelir ile satın alma maliyeti arasındaki farktır.
- E)Net faaliyet kârı, brüt kârın kabaca yarısı kadar kira bedeli olarak esas alınır.
Çözümü göster — doğru cevap A
Metin, net faaliyet kârının brüt kârdan faaliyet giderlerinin düşülmesiyle bulunduğunu açıkça belirtmektedir.
Dayanak: “Net faaliyet kârı ise, brüt kârdan faaliyet giderlerinin düşülmesiyle bulunur.”
Soru 4 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Maliyet yaklaşımına ilişkin yöntemlerden biri olan ikame maliyeti yöntemi aşağıdakilerden hangisiyle tanımlanır?
- A)Gösterge niteliğindeki değerin sadece kira gelirlerine dayalı olarak belirlendiği yöntem.
- B)Gösterge niteliğindeki değerin piyasa işlemlerindeki zımni oranlara göre belirlendiği yöntem.
- C)Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
- D)Gösterge niteliğindeki değerin gayrimenkulün aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
- E)Gösterge niteliğindeki değerin sadece özkaynak getiri oranına göre belirlendiği yöntem.
Çözümü göster — doğru cevap C
Metin, ikame maliyeti yöntemini, eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem olarak tanımlamaktadır.
Dayanak: “Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.”
Soru 5 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İmar planlarının hazırlanması ve onaylanabilmesi için aşağıdaki durumlardan hangisi zorunlu bir şarttır?
- A)Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunması
- B)Mevzuatta öngörülen güvenlik bölgesi ve koruma kuşaklarının belirlenmesi
- C)Planlama alanının niteliğine göre sağlık koruma bantlarının gösterilmesi
- D)Yetkili idarelere revizyon ve değişiklik tekliflerinin sunulması
- E)Stratejik gürültü haritalarının ve eylem planlarının dikkate alınması
Çözümü göster — doğru cevap A
Metinde açıkça belirtildiği üzere, bu raporların bulunmaması durumunda planların hazırlanamayacağı ve onaylanamayacağı belirtilmiştir; diğer seçenekler plan hazırlama sürecinde dikkate alınması gereken hususlardır ancak onay için temel şart değildir.
Dayanak: “Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz ve onaylanamaz.”
Soru 6 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İmar planlarında konut kullanım oranının belirtilmediği karma kullanımlı alanlar için aşağıdaki varsayımlardan hangisi doğrudur?
- A)Konut kullanım oranı %50 olarak kabul edilir
- B)Konut kullanım oranı %100 olarak belirlenir
- C)Konut kullanımına izin verilmez ve alan boş bırakılır
- D)En fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır
- E)Konut kullanım oranı ilgili kurumun onayına bırakılır
Çözümü göster — doğru cevap D
Metin, konut oranının belirtilmediği durumlarda yasal varsayımın %30 olduğunu açıkça ifade etmektedir; diğer oranlar metinde yer almamaktadır.
Dayanak: “İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır.”
Soru 7 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İmar planlarında ulaşım sisteminin kurgulanmasıyla ilgili aşağıdaki ilkelerden hangisi esastır?
- A)Toplu taşıma araçlarının kullanımının kısıtlanması ve durakların azaltılması
- B)Sadece özel proje alanlarında toplu taşıma istasyonlarının kurulması
- C)Araç trafiğinin azaltılması ve toplu taşıma ile yaya önceliği
- D)Özel araç kullanımının teşvik edilmesi ve otopark alanlarının artırılması
- E)Araç trafiğinin artırılması ve yaya yollarının kapatılması
Çözümü göster — doğru cevap C
Metin, imar planlarında araç trafiğinin azaltılması ve toplu taşıma ile yaya önceliğinin esas olduğunu belirtmektedir; diğer seçenekler bu ilkeye aykırıdır.
Dayanak: “İmar planlarında araç trafiğinin azaltılması, toplu taşıma ve yaya öncelikli bir ulaşım sisteminin kurgulanması esastır.”
Soru 8 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metne göre, teftiş sistemi kapsamında zorunlu olarak yerine getirilmesi gereken işlemler arasında aşağıdakilerden hangisi yer almaz?
- A)Riskin ölçümü, izlenmesi ve raporlanması
- B)Alınan önlemlerin izlenmesi ve sonuçların raporlanması
- C)Teftiş planının hazırlanması ve icra edilmesi
- D)İç kontrol uygulama usullerinin işleyişinin test edilmesi
- E)Muhasebe kayıtlarının doğruluğunun incelenmesi
Çözümü göster — doğru cevap A
Metinde riskin ölçümü, izlenmesi ve raporlanması 'risk yönetimi faaliyetleri' kapsamında belirtilmiş olup, teftiş sisteminin zorunlu işlemleri arasında yer almamaktadır.
Dayanak: “Teftiş sistemi kapsamında ise, teftiş planının hazırlanması ve icrası, sonuçların raporlanması ve alınan önlemlerin izlenmesi; iç kontrol ve risk yönetimi sistemlerinin yeterliği ve etkinliğinin değerlendirilmesi; muhasebe kayıtları ile finansal raporların doğruluğu ve güvenilirliğinin incelenmesi ve iç kontrol uygulama usullerinin işleyişinin test edilmesi zorunludur.”