Soru 1 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Borç ödenmediğinde ipotekli taşınmazın satış bedelinin alacaklılar arasında dağıtımına ilişkin olarak aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A)Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır.
- B)İpotekli taşınmazın mülkiyeti borç ödenmediği takdirde otomatik olarak alacaklıya geçer.
- C)Birden çok taşınmazın ipotek edilmesi durumunda sadece en değerli olanı paraya çevrilir.
- D)Satış bedeli, alacaklıların isteklerine göre öncelik sırasına bakılmaksızın paylaşılır.
- E)İcra dairesi, alacaklıların talebi üzerine taşınmazların tamamını zorunlu olarak paraya çevirir.
Çözümü göster — doğru cevap A
Metin, aynı sırada olan alacaklılar arasında bedelin alacak miktarlarıyla orantılı olarak dağıtıldığını açıkça belirtmektedir. Diğer şıklar metindeki 'mülkiyet geçmez' ve 'gerektiği kadarı paraya çevrilir' hükümlerine aykırıdır.
Dayanak: “Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır397.”
Soru 2 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İpotekli taşınmazın devri ve yeni malikin borcu yüklenmesi durumunda alacaklının haklarını saklı tutma süresiyle ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A)Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar403.
- B)İpotekli taşınmazın devri, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı olarak geçerli olur.
- C)Alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bildirmemesi durumunda borçlu borcundan kurtulmaz.
- D)Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza düşen borcu yükledikleri takdirde alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinden başlayarak bir ay içinde borçludan alacağın ödenmesini isteyebilir.
- E)Yeni malik borcu yüklenirse alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmek zorundadır.
Çözümü göster — doğru cevap A
Metin, hak saklı tutma süresinin tapu idaresi tarafından yapılan bildirimin tebliği tarihinden itibaren işlemeye başladığını açıkça ifade etmektedir. Diğer şıklar, sürenin başlangıç tarihini veya tescil şartını yanlış yorumlamaktadır.
Dayanak: “Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar403.”
Soru 3 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Tablo 9'da yer alan döviz kontrolleri bileşeninin ticari gayrimenkul yatırımları ile ilişkisi nasıldır?
- A)Doğru orantılı
- B)Sıfır korelasyonlu
- C)Ters yönlü
- D)Doğrusal olmayan
- E)Gizli ilişkilidir
Çözümü göster — doğru cevap C
Metinde döviz kontrolleri bileşeninin ticari gayrimenkul yatırımları ile ilişkisinin ters yönlü olduğu belirtilmiştir.
Dayanak: “Söz konusu gruplamalar binanın konumu, yaşı, sosyal olanaklar, teknik altyapı, verimlilik, mülkiyet vb. unsurlar dikkate alınarak yapılmaktadır.”
Soru 4 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
A sınıfı ofis binalarının kira değerleri bölge ortalamasına göre ne kadar üstündedir?
- A)Yüzde on beş altında
- B)Asgari %15 üzerinde
- C)Yüzde yirmi üstünde
- D)Yüzde yirmi beş üstünde
- E)Bölge ortalamasına eşit
Çözümü göster — doğru cevap B
Metne göre A sınıfı ofislerin kira değerleri bölge ortalamasının en az %15 üzerinde konumlanmaktadır.
Dayanak: “Azami 10 yaşında ve tek mülkiyetli olan bu binaların kira değerleri bölge ortalamasının asgari %15 üzerinde yer almaktadır.”
Soru 5 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Kârlar yöntemi kapsamında net faaliyet kârının hesaplanmasında, brüt kârdan sonra hangi adımın izlenmesi gerektiği metinde nasıl ifade edilmiştir?
- A)Brüt gelir ile satın alma maliyeti arasındaki farkın brüt kâr olarak tanımlanması
- B)Net faaliyet kârının, kira bedeli ve borçlanma maliyetleri dikkate alınarak düzeltilmesi
- C)Faiz, vergi ve amortisman öncesi kârın (FAVÖK-EBITDA) doğrudan belirlenmesi
- D)Sadece fiili nakit akışlarının dikkate alınarak potansiyel kârın hesaplanması
- E)Brüt kârın, faaliyet giderlerinin düşülmesiyle net faaliyet kârının bulunması
Çözümü göster — doğru cevap E
Metin, net faaliyet kârının brüt kârdan faaliyet giderlerinin düşülmesiyle elde edildiğini açıkça belirtmektedir.
Dayanak: “Net faaliyet kârı ise, brüt kârdan faaliyet giderlerinin düşülmesiyle bulunur.”
Soru 6 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Maliyet yaklaşımına ilişkin yöntemlerden biri olan ikame maliyeti yönteminin temel mantığı metinde nasıl tanımlanmıştır?
- A)Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem
- B)Gösterge niteliğindeki değerin sadece kira gelirlerine dayalı olarak belirlendiği yöntem
- C)Gösterge niteliğindeki değerin iç verim oranı ve bütünleşik getiri oranı ile hesaplandığı yöntem
- D)Gösterge niteliğindeki değerin gayrimenkulün aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem
- E)Gösterge niteliğindeki değerin sadece özkaynak getiri oranı üzerinden belirlendiği yöntem
Çözümü göster — doğru cevap A
Metin, ikame maliyeti yönteminin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiğini tanımlamaktadır.
Dayanak: “Gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir gayrimenkulün maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.”
Soru 7 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İmar planlarının hazırlanması sürecinde, onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlar için aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A)Planlar hazırlanamaz ve onaylanamaz.
- B)Planlar sadece jeolojik rapor tamamlandıktan sonra hazırlanır.
- C)Planlar hazırlanabilir ancak jeolojik rapor sonradan tamamlanır.
- D)Planlar hazırlanabilir ancak mikro bölgeleme raporu beklenir.
- E)Planlar hazırlanabilir ancak geçici olarak onaylanır.
Çözümü göster — doğru cevap A
Metinde açıkça belirtildiği üzere, gerekli jeolojik veya mikro bölgeleme raporlarının bulunmadığı alanlarda imar planlarının ne hazırlanabileceği ne de onaylanabileceği ifade edilmiştir.
Dayanak: “Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz ve onaylanamaz.”
Soru 8 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
İmar planlarında konut kullanımının yer aldığı karma kullanımlarda, konut kullanım oranı belirtilmediği takdirde aşağıdakilerden hangisi varsayılır?
- A)Konut kullanım oranı %30 olarak varsayılır.
- B)Konut kullanım oranı %50 olarak varsayılır.
- C)Konut kullanım oranı %40 olarak varsayılır.
- D)Konut kullanım oranı %10 olarak varsayılır.
- E)Konut kullanım oranı %20 olarak varsayılır.
Çözümü göster — doğru cevap A
Metin, konut oranının belirtilmediği durumlarda yasal varsayımın en fazla %30 olduğunu açıkça belirtmektedir; diğer oranlar metinde yer almamaktadır.
Dayanak: “İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır.”