SPL Gayrimenkul Değerleme Esasları Soruları ve Çözümleri — 13. bölüm

Metin, afet riski altındaki alanlarda kurum görüşlerinin ve alınacak önlemlerin yansıtılması gerektiğini belirtir; ancak bu alanların tamamen imar dışı bırakılması zorunluluğu metinde yer almamaktadır.

Dayanak: “İnsan sağlığı ve güvenliği üzerinde doğrudan veya dolaylı olumsuz etkileri olan enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, deprem, kütle hareketi (heyelan, çığ, kaya düşmesi, obruk ve benzeri) gibi afet tehlikesi altındaki alanlar, endüstriyel kaza veya kitlesel yangın riski taşıyan alanlar, aktif fay zonları için belirlenen fay sakınım zonları/tampon bölgeler ve benzeri alanlara ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri ile bunlar için alınması gereken önlemler imar plan kararlarına, plan notlarına, plan açıklama raporlarına yansıtılır.”

Metinde ibadet yeri tanımı içinde lojman, kütüphane ve aşevi gibi müştemilatlar sayılmıştır. Diğer şıklar ise turizm, sağlık ve sanayi alanlarını tanımlayan farklı bölümlerdir.

Dayanak: “İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı tesisler ile bu tesislerin külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, taziye yeri, yurt ve kurs yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlar163”

Metinde Konut dışı kentsel çalışma alanı tanımı verilmiştir. D şıkkı ise Merkezi iş alanı tanımını içermektedir ve bu alanlar birbirinden farklıdır. A, B, C ve E şıkları metinde belirtilen konut dışı çalışma alanı özelliklerini kapsamaktadır.

Dayanak: “Konut dışı kentsel çalışma alanı: Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği kentsel çalışma alanları167”

Metin, fonların tüzel kişiliği olmayan malvarlığını ifade ettiğini açıkça belirtirken, işlemler sırasında tüzel kişiliği haiz addolunduğunu ancak tanımın 'tüzel kişiliği olmayan' olduğunu vurgulamaktadır.

Dayanak: “Konut finansmanı fonu ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre fon içtüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan malvarlığını; varlık finansmanı fonu ise varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre fon içtüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan malvarlığını ifade eder.”

Metinde 6361 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan finansal kiralama sözleşmelerinden doğan alacakların portföye dâhil edilebileceği açıkça listelenmiştir.

Dayanak: “Varlık finansmanı fonu portföyüne dâhil edilebilecek varlıklar aşağıda sıralanmıştır351: 1) Bankaların ve finansman şirketlerinin, tüketici kredileri ile ticari kredilerinden kaynaklanan alacakları, 2) 6361 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan finansal kiralama sözleşmelerinden doğan alacaklar, 3) TOKİ'nin gayrimenkul satışından kaynaklanan taksitli ve sözleşmeye bağlanmış alacakları, 4) Finansal kuruluşlar hariç mal ve hizmet üretimi faaliyetinde bulunan anonim ortaklıkların müşterilerine yaptıkları faturalı satışlardan kaynaklanan senede veya teminata bağlanmış ticari alacakları, 5) Fon portföyünde yer alan varlıklardan elde edilen nakdin değerlendirilmesi amacına yönelik olarak yapılan üç aydan kısa vadeli mevduat, katılım hesabı, ters repo işlemleri, para piyasası fonları, kısa vadeli borçlanma araçları fonları ve Takasbank Para Piyasası işlemleri, 6) Yedek hesaplardaki varlıklar, 7) Banka veya İFK tarafından yurt içinde veya yurt dışı”

Metin, proje geliştirilmeyen arsa ve arazilerin aktif toplamı içindeki sınırlarını açıkça %20 olarak belirtmektedir. Diğer şıklardaki oranlar metinde bu bağlamda yer almamaktadır.

Dayanak: “Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz.”

Metin, münhasıran altyapı işletecekler hariç olmak üzere, yabancı varlık ve iştiraklere yapılan yatırımların %49 ile sınırlı olduğunu açıkça ifade etmektedir.

Dayanak: “Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar dışında kalan ortaklıklar yabancı gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile iştiraklere aktif toplamının en fazla %49'u oranında yatırım yapabilirler.”

Metin, GYO'ların kredi kullanma limitini öz sermayelerinin beş katı olarak belirlemiştir ve bu limitin hesaplanmasında finansal kiralama borçlarının da dikkate alındığını belirtmektedir.

Dayanak: “Diğer taraftan, GYO'lar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler.”