Soru 1 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) konut fiyat endeksi hangi yöntemle hesaplanmaktadır?
- A)Hedonik regresyon yöntemi kullanılarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.
- B)Sadece en yüksek fiyatların ortalaması alınarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.
- C)Sadece en düşük fiyatların ortalaması alınarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.
- D)Basit ortalama fiyat yöntemi kullanılarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.
- E)Tabakalanmış ortanca fiyat yöntemi kullanılarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.
Çözümü göster — doğru cevap E
Metin, TCMB'nin standart konut fiyat endeksinin tabakalanmış ortanca fiyat yöntemiyle hesaplandığını açıkça belirtmektedir.
Dayanak: “TCMB'nin konut fiyat endeksi, Türkiye genelini temsil etmek üzere, tabakalanmış ortanca fiyat yöntemi (benzer özellikteki konutların gruplandırılarak görece homojen tabakaların oluşturulması ve her bir tabaka için hesaplanan ortanca birim fiyatın ağırlıklandırılmasıyla genel fiyat endeksine ulaşıldığı yöntem) kullanılarak hesaplanan konut fiyat endeksidir.”
Soru 2 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metne göre, ölçek ile ölçek paydası arasındaki ilişki ve büyük ölçekli haritaların özellikleri aşağıdakilerden hangisinde doğru verilmiştir?
- A)Ölçek ile ölçek paydası arasında doğru orantı vardır ve ölçek ne kadar büyük olursa harita içeriği o kadar zengin ve doğru olur.
- B)Ölçek ile ölçek paydası arasında doğrusal bir ilişki yoktur ve harita içeriği ölçekten bağımsız olarak değişir.
- C)Ölçek ile ölçek paydası arasında ters orantı vardır ve ölçek ne kadar büyük olursa harita içeriği o kadar zengin ve doğru olur.
- D)Ölçek ile ölçek paydası arasında doğru orantı vardır ve ölçek ne kadar büyük olursa harita içeriği o kadar fakir ve eksik olur.
- E)Ölçek ile ölçek paydası arasında ters orantı vardır ve ölçek ne kadar büyük olursa harita içeriği o kadar fakir ve eksik olur.
Çözümü göster — doğru cevap C
Doğru cevap, metnin ilk cümlelerinde belirtilen ters orantı ilişkisini ve büyük ölçekli haritaların zengin içeriğe sahip olduğunu ifade eden cümleyi birebir içermektedir.
Dayanak: “Ölçek ile ölçek paydası arasında ters orantı vardır. Bu bakımdan, ölçek ne kadar büyük olursa, haritanın içeriği de o kadar zengin, doğru, tam ve doğal duruma yakın olur.”
Soru 3 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Metinde belirtilen kadastro haritaları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
- A)Kadastro haritaları, coğrafya ve atlas haritaları gibi büyük arazi parçalarını gösteren küçük ölçekli haritalardır.
- B)Kadastro haritaları, kurumların kendi özel hizmetlerinde kullandıkları ve DSİ, TCDD gibi kuruluşlara ait olan haritalardır.
- C)Kadastro haritaları, fotoğraf çekimindeki hatalar düzeltildikten sonra kartografik bilgilerin eklendiği haritalardır.
- D)Kadastro haritaları, imar planlarının altlığı olarak veya kentsel hizmetlerin proje planlaması amacıyla üretilen haritalardır.
- E)Kadastro haritaları, TKGM kontrolünde tapu siciline tescil edilen ve tapu planı olarak adlandırılan haritalardır.
Çözümü göster — doğru cevap E
Doğru cevap, metinde kadastro haritalarının TKGM kontrolünde olduğunu ve tapu planı olarak adlandırıldığını belirten cümleyi birebir içermektedir.
Dayanak: “Kadastro haritaları, TKGM kontrolünde tapu siciline tescil edilen haritalar olup, tapu sicilinin kurulmasının teknik dayanağını oluşturmakta ve TMKn’de ve TST’de tapu planı olarak adlandırılmaktadır.”
Soru 4 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Değerleme raporunda yer alan sonuç bölümünde, nihai değer takdirinin yapılması için hangi esaslara uyulması şarttır?
- A)Değerlemenin sadece proje geliştirilmiş kısmının değerine göre Türk Lirası üzerinden yapılması
- B)Projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının sadece arsa değeri üzerinden takdir edilmesi
- C)Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması
- D)Gayrimenkul projelerinin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiş olması varsayımı ile değerlenmesi
- E)Değerlemenin katma değer vergisi dahil yapılması ve toplam değere ulaşılması
Çözümü göster — doğru cevap C
Metnin sonuç bölümünde belirtilen ilk madde, nihai değer takdirinin peşin satış fiyatı esas alınarak ve Türk Lirası üzerinden yapılması gerektiğini açıkça belirtmektedir.
Dayanak: “Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması”
Soru 5 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Gayrimenkul değerleme raporunda, gayrimenkulün portföye dahil edilme niteliği ile ilgili görüşün hangi madde altında yer alması ve hangi tebliğlere atıf yapılması gerekir?
- A)Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi
- B)Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
- C)Varsa, gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipotekler ile ilgili görüş
- D)Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş
- E)Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş
Çözümü göster — doğru cevap D
Metinde belirtilen madde 6'nın 8. bendi, portföye dahil edilme niteliği ile ilgili görüşün bu başlık altında yer alması ve ilgili tebliğlere atıf yapılması gerektiğini belirtmektedir.
Dayanak: “Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş”
Soru 6 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Değerleme raporunun sonuç bölümünde, gayrimenkul projelerinin değerlemesinde projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının değerinin nasıl takdir edilmesi gerektiği belirtilmiştir?
- A)Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
- B)Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi
- C)Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının sadece arsa değeri üzerinden Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
- D)Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının sadece proje değeri üzerinden Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
- E)Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiş olması varsayımı ile katma değer vergisi dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Çözümü göster — doğru cevap A
Metinde belirtilen madde 7'nin 3. bendi, projenin tamamlanmış kısmının değerinin arsa değeri dahil olmak üzere Türk Lirası üzerinden takdir edilmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir.
Dayanak: “Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi”
Soru 7 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Otelin değerlemesinde, işletmeciye net faaliyet kârının %20'si bırakılmak suretiyle yapılan düzeltme sonrası otelin değeri aşağıdakilerden hangisidir?
- A)2.160.000 $
- B)1.930.000 $
- C)2.550.000 $
- D)2.700.000 $
- E)2.400.000 $
Çözümü göster — doğru cevap A
Metinde, işletmeciye bırakılan tutar düşüldükten sonra kalan 216.000 $'ın %10'luk kapitalizasyon oranına bölünmesiyle 2.160.000 $ değerine ulaşıldığı açıkça ifade edilmiştir.
Dayanak: “Otelin Değeri = Düzeltilmiş Net Faaliyet Kârı / Kapitalizasyon Oranı = 216.000 $ / %10 = 2.160.000 $”
Soru 8 · Gayrimenkul Değerleme Esasları
Potansiyel brüt geliri 150.000 TL, işletme giderleri 50.000 TL ve yıllık borç ödemesi 75.000 TL olan bir gayrimenkul için başabaş oranı aşağıdakilerden hangisidir?
- A)0,90
- B)0,75
- C)0,83
- D)0,50
- E)0,67
Çözümü göster — doğru cevap C
Metindeki formül ve hesaplama sonucunda, giderler ve borçların toplamının potansiyel gelire bölünmesiyle 0,83 değeri elde edilmiştir.
Dayanak: “Başabaş Oranı = (İşletme Giderleri + Yıllık Borç Servisi) / Potansiyel Brüt Gelir = (50.000 TL+75.000 TL) / 150.000 TL = 0,83”